어떻게든 될까?
청약 당첨 후 진짜 필요한 돈을 생각해봤습니다.
집이나 청약 이야기를 하다 보면 제가 주변에서 꽤 자주 들었던 말이 있습니다.
“중도금은 대출 나오고 잔금도 나중에 방법이 생겨.”
“나도 그렇게 집 샀어.”
실제로 그렇게 집을 산 사람들이 있습니다. 거짓말을 하는 것도 아닙니다.
계약금 정도의 현금을 가지고 시작해서 중도금은 집단대출을 이용하고, 잔금 때 대출을 더 받아 결국 입주까지 마친 경우를 주변에서도 볼 수 있었습니다.
그래서 청약이나 분양 이야기가 나오면 “계약금만 마련할 수 있으면 일단 잡고 보자”는 생각이 들기도 합니다.
그런데 저는 이 말을 들을 때 이제 한 가지를 더 생각하게 됩니다.
내가 지금 집을 사는 시기의 대출 환경이 같은가?
주변에서 “어떻게든 되더라”고 말하는 사람 중에는 지금보다 자금조달 여건이 달랐던 시기에 집을 산 사람도 있습니다.
당시에는 그 사람의 소득과 부채, 주택가격, 적용받았던 LTV와 DSR, 금리와 대출정책이 지금과 달랐을 수 있습니다.
결국 그 사람의 경험은 그 시점에는 가능했던 방법이지, 지금 내가 똑같이 할 수 있다는 보장은 아닙니다.
분양가 6억원이면 계약금만 보면 얼마일까?
이해하기 쉽게 분양가가 6억원인 아파트를 하나 가정해보겠습니다.
계약금·중도금·잔금 비율은 사업장마다 다르지만, 여기서는 계산을 쉽게 하기 위해 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%라고 가정하겠습니다.
이렇게 보면 당장 6억원이 필요한 것은 아닙니다.
현금 6,000만원을 가지고 있다면 계약 자체는 가능해 보일 수 있습니다.
바로 이 지점에서 “계약금 있으니까 일단 해볼까?”라는 생각이 생깁니다.
하지만 계약금 6,000만원은 6억원짜리 집을 살 수 있다는 의미가 아니라 6억원짜리 집을 사는 긴 과정에 들어가는 첫 번째 돈일 뿐입니다.
중도금 대출이 된다고 끝난 것도 아닙니다
분양주택에서는 중도금 집단대출을 이용하는 경우가 있습니다. 중도금대출은 일반적인 차주단위 DSR 적용에서 예외로 다뤄지는 부분도 있습니다.
그래서 계약금 이후 중도금 단계까지 넘어가면 생각보다 자금조달이 순조롭게 느껴질 수도 있습니다.
문제는 입주할 때입니다.
결국 잔금을 치러야 하고, 중도금대출을 포함해 전체 자금구조를 다시 정리해야 합니다. 이때 필요한 주택담보대출은 실제 대출 심사를 거쳐야 합니다.
현재 대출한도는 단순히 집값만 보고 정해지는 것이 아닙니다. 소득, 기존 부채, DSR, LTV, 주택가격과 지역, 금융회사와 상품의 심사조건 등이 함께 영향을 줄 수 있습니다.
특히 지금은 스트레스 DSR까지 적용되고 있습니다. 수도권·규제지역 주택담보대출에는 현재 최소 3.0%의 스트레스 금리가 DSR 계산에 반영되는 구조입니다.
스트레스 금리는 실제로 내가 내는 대출금리에 3%포인트를 더 붙인다는 의미가 아니라, 향후 금리 상승 가능성을 고려해 대출한도를 계산할 때 사용하는 금리입니다.
→ 연봉 4천만원이면 주택담보대출 얼마나 나올까?
제가 더 무섭다고 느낀 건 ‘계약 후’였습니다
청약에 당첨되기 전이라면 아직 선택할 수 있습니다.
계산해보고 자금이 부족하다고 판단하면 애초에 신청하지 않는 방법도 있습니다.
하지만 계약금을 실제로 낸 뒤에는 이야기가 달라집니다.
제 주변에서도 “일단 계약하면 방법이 생길 줄 알았다”고 생각했다가 이후 자금계획이 맞지 않아 계약을 계속 가져가지 못한 경우를 본 적이 있습니다.
이때는 단순히 아쉬운 청약 하나를 포기하는 문제와는 느낌이 다릅니다. 이미 실제 돈을 넣은 뒤이기 때문입니다.
따라서 “못 사게 되면 계약금만 돌려받으면 되지”라고 미리 가정하고 계약하는 것은 위험합니다.
결국 청약을 넣기 전보다 계약서에 서명하고 계약금을 납부하기 전에 하는 계산이 훨씬 중요할 수 있습니다.
그래서 저는 계약금이 아니라 ‘입주하는 날’부터 거꾸로 계산해보려고 합니다
예전에는 저도 집을 살 때 “지금 얼마가 있느냐”부터 생각했습니다.
그런데 자금계획을 하나씩 보다 보니 오히려 반대로 계산하는 편이 이해하기 쉬웠습니다.
이렇게 거꾸로 계산하면 “계약금 6,000만원이 있느냐”보다 훨씬 많은 것이 보입니다.
취득과 관련한 세금과 비용, 등기와 이사비용, 옵션과 가전·가구 비용도 있고, 무엇보다 집을 사고 난 다음의 생활이 남아 있습니다.
계약금과 잔금을 모두 맞췄는데 통장 잔액이 거의 0원이 된다면 그것 역시 제가 생각하는 안전한 자금계획과는 거리가 있습니다.
지난 다자녀 특공 사례도 결국 같은 이야기였습니다
앞선 글에서 다자녀 특별공급 대상이었던 친구 이야기를 했습니다.
당시에는 이른바 ‘로또 분양’이라는 이야기를 듣고 청약했지만, 이후 실제 필요한 자금을 따져보면서 결국 진행하지 않는 선택을 했습니다.
그때는 좋은 기회를 놓친 것처럼 보일 수도 있습니다.
하지만 이번 글을 쓰면서 다시 생각해보니 청약에서 정말 위험한 순간은 당첨되지 않는 것보다 감당할 수 없는 계약을 하는 순간일 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
→ 다자녀 특공, ‘로또 분양’만 믿고 청약하면 안 되는 이유
실제로 그렇게 집을 산 사람은 있습니다.
하지만 그 사람의 과거 경험이 지금 내 대출한도를 보장해주는 것은 아닙니다.
청약을 고민한다면 계약금부터 계산하기보다 입주하는 날 필요한 잔금과 대출, 각종 비용과 그 이후 남을 현금까지 먼저 계산해보는 편이 좋겠습니다.
계약금을 낼 수 있는지가 아니라, 입주까지 자금계획을 완성할 수 있는지를 먼저 보는 것.
이번에 자금계획을 다시 살펴보면서 저는 이 차이가 생각보다 크다고 느꼈습니다.
※ 본문의 6억원 사례와 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%는 자금 흐름을 설명하기 위한 가정입니다. 실제 분양대금 납부비율과 일정은 사업장별 입주자모집공고 및 공급계약에 따라 다릅니다. 주택담보대출 한도와 중도금·잔금대출 가능 여부 역시 지역, 주택가격, 소득, 기존 부채, DSR·LTV 및 금융회사 심사기준 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 해제 시 납부금 처리 역시 개별 계약조건 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.
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