다자녀 특공, ‘로또 분양’만 믿고 청약하면 안 되는 이유｜당첨보다 중요한 자금계획

세바올 · 내 집 마련 이야기

다자녀 특공, ‘로또 분양’만 믿고
청약하면 안 되는 이유

좋은 입지와 낮은 분양가도 중요하지만,
당첨된 뒤 실제로 돈을 넣을 수 있는지는 완전히 다른 문제였습니다.

주변에 다자녀 특별공급 대상이 되는 친구가 있었습니다.

당시 과천 주암 이야기가 나오면서 주변에서는 이른바 ‘로또 분양’이라는 말도 많이 했습니다. 과천이라는 입지도 좋고, 시세보다 유리하게 분양받을 수 있다는 기대가 있으니 “조건이 되면 일단 넣어야 하는 것 아니냐”는 분위기가 있었죠.

친구도 비슷하게 생각했던 것 같습니다. 다자녀 특별공급이라는 기회가 있고, 괜찮은 지역에 집을 마련할 수 있다면 굳이 청약을 안 할 이유가 없어 보였으니까요.

그런데 청약을 넣는 것과
당첨된 집을 실제로 살 수 있는 것은 다른 문제였습니다.

이후 필요한 자금을 하나씩 따져보기 시작하면서 상황이 달라졌습니다. 결국 친구는 진행하지 않는 쪽을 선택했습니다.

저는 이 일을 보면서 청약에서 가장 먼저 봐야 할 것이 경쟁률이나 시세차익만은 아니라는 생각을 하게 됐습니다.

 

 

‘얼마나 싸게 사느냐’보다 먼저 볼 숫자가 있었습니다

청약 이야기를 들을 때 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 보통 분양가입니다.

주변 시세보다 몇 억 원 저렴하다거나, 입지가 좋아 향후 가치가 높을 것이라는 이야기를 들으면 당첨되는 것 자체가 이익처럼 느껴질 수 있습니다.

그런데 실제로 집을 사는 사람 입장에서는 다른 계산을 해야 합니다.

“이 집이 시세보다 얼마나 싼가?”도 중요하지만,

그보다 먼저
“계약부터 입주까지 내가 실제로 얼마를 마련해야 하는가?”를 계산해봐야 합니다.

예를 들어 분양가가 6억원이라고 해보겠습니다. 단순한 이해를 위한 가정입니다.

내가 가진 현금이 1억원이고 앞으로 받을 수 있는 주택담보대출이 3억원이라면 계산은 여기서 끝나지 않습니다.

분양가 6억원이라면

분양가 : 6억원

현재 보유 현금 : 1억원

예상 가능한 대출 : 3억원

단순 계산상 부족한 자금 : 2억원

여기서 취득과 관련한 세금과 비용, 등기비용, 이사비용, 옵션이나 가전·가구, 그리고 입주 후 생활비까지 생각하면 필요한 현금은 더 커질 수 있습니다.

결국 ‘6억원짜리 집을 싸게 분양받았다’는 것과 ‘내가 6억원짜리 집을 감당할 수 있다’는 것은 같은 이야기가 아닙니다.

 

 

특별공급 기회가 아까워도 자금은 따로 봐야 합니다

특히 다자녀 특별공급처럼 자격 자체가 흔하지 않은 경우에는 더 고민될 수 있습니다.

“이번 기회를 놓치면 다시 이런 기회가 올까?”

이런 생각이 들면 집의 가격보다 ‘기회를 놓친다는 아쉬움’이 판단에 더 크게 작용할 수도 있습니다.

현재 LH의 공공분양 안내에서도 다자녀가구 특별공급은 일정한 청약통장·무주택·자녀·소득 등의 요건을 갖춘 가구를 대상으로 하는 별도의 특별공급 유형으로 안내되고 있습니다. 실제 세부 자격과 선정기준은 해당 단지의 입주자모집공고를 확인해야 합니다.

자격이 된다는 것은 분명 좋은 기회입니다. 하지만 자격이 된다는 것과 자금 준비가 됐다는 것은 별개의 문제입니다.

청약 전에는 돈이 들어가는 순서를 먼저 그려보는 게 좋았습니다

이번 일을 보고 나서 제가 가장 중요하다고 느낀 부분입니다.

청약을 검토할 때는 단순히 ‘내가 대출을 얼마나 받을 수 있을까?’만 볼 것이 아니라, 계약부터 입주까지 돈이 필요한 시점을 먼저 펼쳐놓는 편이 이해하기 쉽습니다.

청약 전에 제가 먼저 계산해볼 항목

① 현재 바로 사용할 수 있는 현금

② 계약 단계에서 필요한 돈

③ 중도금 조달 방법과 이자 부담

④ 잔금 시점에 받을 수 있는 주택담보대출

⑤ 기존 신용대출·자동차 할부 등 다른 부채

⑥ 취득 관련 비용과 이사·입주 비용

⑦ 집을 사고 난 뒤에도 남겨둘 현금

특히 마지막 항목은 놓치기 쉽습니다.

계약과 잔금을 맞출 수 있다고 해서 보유 현금을 거의 전부 집에 넣어도 된다는 뜻은 아닙니다.

아이가 있는 가정이라면 교육비와 생활비가 계속 들어가고, 자동차나 가전 교체처럼 예상하지 못한 큰돈이 필요할 수도 있습니다.

집을 사고 난 다음 통장에 얼마가 남는지도 결국 주택 구입 자금계획의 일부라고 생각합니다.

앞에서 기존 대출이 주담대 한도에 어떤 영향을 주는지도 계산해봤습니다.
→ 기존 대출이 있다면 주택담보대출은 얼마나 줄어들까?

대출이 ‘나온다’는 말도 실제 내 숫자로 바꿔봐야 합니다

청약 이야기를 하다 보면 “나중에 대출받으면 되지”라는 말을 쉽게 하게 됩니다.

하지만 실제 주택담보대출 한도는 소득과 기존 부채, DSR, 담보가치와 LTV, 금리와 금융회사·상품별 심사기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.

그래서 자금계획에서 대출을 막연히 ‘나올 돈’으로 적어두기보다는 보수적으로 예상해보는 편이 낫습니다.

연봉을 기준으로 주담대 한도를 계산하는 과정은 이 글에서 자세히 정리했습니다.
→ 연봉 4천만원이면 주택담보대출 얼마나 나올까?

 

 

친구가 특공 기회를 ‘날린 것’일까?

겉으로만 보면 그렇게 생각할 수도 있습니다.

어렵게 얻을 수 있는 특별공급 기회였고, 결과적으로 집값이 오른다면 “그때 그냥 했어야 하는 것 아니야?”라는 이야기도 나올 수 있습니다.

하지만 저는 조금 다르게 보게 됐습니다.

미래의 집값을 정확하게 알 수 없는 상황에서
감당하기 어려운 자금계획을 세우는 것 역시 위험합니다.

청약은 당첨되는 날 끝나는 것이 아니라 실제 돈을 납부하고 입주해서 생활하는 데까지 이어지기 때문입니다.

친구의 선택이 결과적으로 가장 좋은 선택이었는지는 알 수 없습니다. 집값은 이후에도 움직이고, 각 가정의 소득과 자산 상황도 계속 달라지니까요.

다만 이 사례를 보면서 한 가지는 분명하게 느꼈습니다.

‘로또 분양’이라는 말보다 먼저 봐야 할 것

남들이 좋은 청약이라고 말하는 것과 우리 가족에게 감당 가능한 청약인지는 다를 수 있습니다.

분양가와 예상 시세차익을 보기 전에 내가 가진 현금, 받을 수 있는 대출, 계약부터 입주까지 필요한 돈, 그리고 집을 사고 난 뒤 남을 현금까지 계산해봐야 합니다.

청약에서 가장 중요한 것은 좋은 기회를 찾는 것만이 아니라 그 기회를 끝까지 가져갈 수 있는 자금계획을 만드는 것일지도 모르겠습니다.

기존 대출을 먼저 갚아야 할지 고민된다면 함께 읽어보세요.
→ 주담대 받기 전 기존 대출부터 갚아야 할까?

※ 이 글은 실제 주변 사례에서 느낀 점을 바탕으로 청약 자금계획을 설명하기 위해 작성했습니다. 과천주암은 2021년 공공분양 사전청약 대상지에 포함됐습니다. 특별공급 자격, 분양대금 납부조건, 대출 가능액과 규제는 단지·공고시점·개인별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 실제 청약 전에는 해당 입주자모집공고와 금융기관의 심사조건을 반드시 확인하시기 바랍니다.