주담대 받기 전 기존 대출부터 갚아야 할까? 신용점수만 생각하면 놓치는 것

세바올 · 내 집 마련하면서 궁금했던 것

주담대 받기 전 기존 대출부터 갚아야 할까?

처음에는 신용점수만 생각했습니다.
그런데 계산해보니 대출보다 먼저 고민해야 할 것이 하나 더 있었습니다.

집을 알아보면서 대출까지 생각하다 보니 문득 이런 생각이 들었습니다.

“지금 가지고 있는 대출부터 다 갚아버리면 어떨까?
빚이 없어지면 신용점수도 좋아질 테고, 그러면 주택담보대출도 더 잘 나오지 않을까?”

처음에는 꽤 합리적인 방법처럼 보였습니다. 어차피 집을 사면서 큰 대출을 받아야 한다면 작은 대출부터 정리해놓는 편이 깔끔하다고 생각했습니다.

그런데 하나씩 알아보기 시작하니 생각보다 단순한 문제가 아니었습니다.

기존 대출을 갚으면 부채가 줄어들고 DSR 측면에서도 유리해질 수 있습니다. 채무를 정상적으로 상환한 이력 역시 신용평가에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

하지만 대출을 갚는 데 사용하는 돈 역시 내가 집을 살 때 쓸 수 있었던 현금이라는 점을 놓치고 있었습니다.

주택담보대출과 DSR의 기본 구조는 연봉 4천만원이면 주택담보대출 얼마나 나올까?에서 실제 숫자로 먼저 계산해봤습니다.

대출을 갚으면 정말 주담대가 더 나올까?

이 질문을 알아보면서 가장 먼저 구분해야 했던 것이 신용점수와 대출 한도는 같은 것이 아니라는 점이었습니다.

기존 대출을 상환하면 현재 부채 수준이 낮아지고 신용평가에 긍정적으로 작용할 가능성도 있습니다. 하지만 대출을 갚았다고 신용점수가 무조건 일정하게 오르는 것은 아닙니다.

더구나 신용점수가 올랐다고 해서 주택담보대출 한도가 그만큼 비례해서 증가하는 것도 아닙니다.

주담대 심사에서는 소득과 기존 부채, DSR, 담보가치와 LTV, 대출 상품과 금융회사별 심사기준 등 여러 조건을 함께 봅니다.

그래서 집을 사기 직전에 기존 대출을 갚을지 결정한다면 단순히 “신용점수가 올라갈까?”보다 상환 전후에 내 대출 가능 금액이 실제로 얼마나 달라지는지를 확인하는 편이 더 현실적입니다.

 

DSR만 보면 이야기는 비교적 간단합니다

DSR은 연소득에 비해 1년 동안 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 얼마나 되는지를 보는 지표입니다.

따라서 이미 신용대출이나 자동차 할부처럼 매년 원금과 이자를 갚고 있는 대출이 있다면 그만큼 새 주택담보대출에 사용할 수 있는 상환 여력이 줄어들 수 있습니다.

반대로 기존 대출을 상환하면 그 대출이 차지하고 있던 원리금 부담이 줄어들기 때문에 DSR 측면에서는 주담대 여력이 좋아질 수 있습니다.

기존 신용대출과 마이너스통장, 자동차 할부가 주담대에 어떻게 영향을 주는지는 기존 대출이 있다면 주택담보대출은 얼마나 줄어들까?에서 따로 정리했습니다.

 

 

그런데 통장을 다시 보니 문제가 하나 생겼습니다

 

이 부분은 숫자를 넣어보니 훨씬 쉽게 이해됐습니다.

앞의 글에서 사용했던 것처럼 연봉 4천만원인 직장인이 4억원짜리 집을 알아보고 있다고 가정해보겠습니다.

연봉 4,000만원
현재 보유 현금 1억원
신용대출 2,000만원
구입하려는 주택 4억원

신용대출을 생각하지 않고 집값만 보면 현금 1억원이 있으니 부족한 돈은 3억원입니다.

4억원 - 보유 현금 1억원

부족한 자금 3억원

그런데 주담대를 받기 전에 가지고 있던 현금으로 신용대출 2천만원을 전부 갚았다고 해보겠습니다.

부채는 줄었습니다. DSR 측면에서도 이전보다 유리해질 수 있습니다.

그런데 보유 현금도 함께 줄었습니다.

현금 1억원 - 신용대출 상환 2,000만원

남은 현금 8,000만원

4억원짜리 집을 사려면 집값 기준 부족자금은 3억2,000만원

여기서 생각이 조금 달라졌습니다.

대출을 갚아서 주담대를 받을 수 있는 여력을 늘리는 것과 집을 사기 위해 필요한 현금을 확보하는 것은 서로 다른 문제였습니다.

물론 위 숫자는 이해를 위한 단순한 예입니다. 실제 주담대 가능액은 DSR뿐 아니라 LTV와 주택가격, 지역, 금리유형, 상품별 조건 등에 따라 달라집니다.

 

 

 

집을 사고 나면 집값 말고도 돈이 들어갑니다

여기까지 계산하고 나니 또 하나 생각나는 부분이 있었습니다.

집을 사는 데 필요한 돈은 집값으로 끝나지 않습니다.

계약금과 잔금에 필요한 자기자금

취득 과정에서 들어가는 세금과 각종 비용

중개보수와 등기 관련 비용

이사비와 수리비

필요한 가전이나 가구

입주 후 갑자기 생길 수 있는 생활비

특히 집을 사면서 가지고 있던 현금을 거의 모두 사용했다면 예상하지 못한 지출이 생겼을 때 대응할 여유가 크게 줄어듭니다.

결국 기존 대출을 모두 없애는 것이 숫자상으로는 깔끔해 보여도, 그 결과 통장에 남는 돈이 너무 적다면 내 집 마련 전체 계획으로 봤을 때는 다시 생각해볼 필요가 있습니다.

예전에는 ‘받을 수 있을 만큼 받자’는 경우도 봤습니다

집값만 맞추면 되는 줄 알았는데

과거 대출을 활용해 집을 구입하던 시기를 떠올려보면 주변에서도 대출이 가능하다면 최대한 활용해서 집을 먼저 사려는 경우를 볼 수 있었습니다.

대출을 받기 전에는 이자도 계산하고 매달 얼마를 갚을지도 나름대로 따져봅니다.

그런데 집을 사고 나면 생각하지 못했던 비용이 계속 생깁니다. 문제는 그때 통장에 남아 있는 현금이 많지 않은 경우였습니다.

집은 마련했지만 여유자금이 거의 없다면 자동차가 고장 나거나 갑작스러운 큰 지출이 생겼을 때 다시 신용대출이나 마이너스통장을 이용해야 하는 상황도 생각해볼 수 있습니다.

그래서 주택 구입 가능 여부를 판단할 때 “은행에서 얼마까지 빌려주느냐”만 보는 것은 부족하다는 생각이 들었습니다.

대출을 받은 뒤 매달 갚을 돈과 집을 사고 난 뒤 내 통장에 남을 돈을 같이 봐야 합니다.

그래서 저는 세 가지 경우를 같이 비교해보려고 합니다

기존 대출 2천만원이 있다고 해서 처음부터 전액 상환과 유지 중 하나를 선택할 필요는 없습니다.

오히려 실제 은행에서 대출을 알아볼 때 아래처럼 몇 가지 경우를 나눠 확인해보는 편이 현실적입니다.

선택	남은 대출	남은 현금	확인할 부분
유지	2,000만원	1억원	주담대 한도
일부 상환	1,000만원	9,000만원	한도 변화
전액 상환	0원	8,000만원	남는 현금

그리고 각각의 경우에 실제로 받을 수 있는 주담대 예상 한도를 확인해보면 됩니다.

전액 상환했을 때 주담대가 얼마나 늘어나는지, 일부만 상환해도 충분한지, 그리고 집을 사고 난 뒤 현금이 얼마나 남는지를 같이 비교하는 것입니다.

 

 

결국 궁금했던 건 신용점수가 아니었습니다

처음 이 문제를 알아보기 시작한 이유는 “대출을 먼저 갚으면 신용점수가 올라서 주담대를 더 받을 수 있지 않을까?”라는 단순한 궁금증이었습니다.

그런데 하나씩 계산해보니 제가 정말 알아야 했던 숫자는 따로 있었습니다.

기존 대출을 갚았을 때 주담대 예상 한도가 얼마나 달라지는지,

그리고 그 대출을 갚고 집까지 산 뒤 내 통장에 현금이 얼마나 남아 있는지였습니다.

기존 대출을 갚는 것이 유리한 사람도 있을 것이고, 일부만 상환하는 것이 나은 경우도 있을 것입니다. 현금을 더 보유하는 것이 중요한 상황도 있을 수 있습니다.

그래서 저는 집을 알아볼 때 ‘대출을 얼마나 받을 수 있을까?’에서 계산을 끝내지 않으려고 합니다.

집을 사고 나서도 생활에 필요한 현금을 남길 수 있는가.

이것까지 계산해야 실제로 감당할 수 있는 집값이 보일 것 같습니다.

※ 본문의 금액은 이해를 돕기 위한 가정입니다. 기존 대출 상환에 따른 신용점수 변화와 실제 주택담보대출 한도는 개인별 신용정보, 소득, 부채 종류와 상환방식, 주택가격, 지역, LTV·DSR, 금융회사 및 상품별 심사기준 등에 따라 달라질 수 있습니다. 스트레스 DSR의 스트레스 금리는 실제 대출금리가 아니라 상환능력을 평가하기 위한 DSR 산정 과정에 사용하는 금리입니다. 실제 주택 구입 전에는 본인의 조건으로 금융회사에 한도를 확인하시기 바랍니다.