연봉 4천만원이면 주택담보대출 얼마나 나올까?

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연봉 4천만원이면
주택담보대출 얼마나 나올까?

4억짜리 집을 사고 싶은데 현금 1억원이 있다면, 나머지 3억원은 주택담보대출로 받을 수 있을까요? 실제 집을 사는 상황을 가정해 DSR 40%를 계산해보겠습니다.

집을 알아보다 보면 이런 계산을 하게 됩니다. 집값이 4억원이고 내가 모은 돈이 1억원이라면 은행에서 3억원만 빌리면 될 것 같습니다.

그런데 막상 대출 상담을 받아보면 생각했던 것보다 한도가 적게 나오는 경우가 있습니다. 집값만 보는 것이 아니라 내 소득으로 매년 얼마까지 갚을 수 있는지도 보기 때문입니다.

오늘 계산해볼 직장인 A씨

나이 : 32세
연봉 : 4,000만원
보유 현금 : 1억원
구입하려는 집 : 4억원
필요한 자금 : 3억원

“저는 3억원을 전부 대출받을 수 있을까요?”

 

주택담

보대출 얼마나 나올까?

1집값보다 먼저 걸릴 수 있는 DSR

DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 쉽게 말하면 1년 동안 버는 돈 가운데 대출 원금과 이자를 갚는 데 얼마를 쓰는지를 보는 지표입니다.

DSR 40%라면?
연봉 4,000만원 × 40% = 연간 1,600만원

단순하게 보면 DSR 계산에 포함되는 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 약 1,600만원 안에서 맞춰야 한다는 의미입니다.

여기서 중요한 점이 있습니다. DSR 40%가 대한민국의 모든 대출과 모든 사람에게 무조건 똑같이 적용된다는 뜻은 아닙니다.

현재 차주단위 DSR 규제는 총대출액이 1억원을 초과하는 차주가 은행권에서 신규 대출을 받는 경우 등을 중심으로 적용됩니다. 정책대출이나 일부 대출에는 별도의 예외와 산정기준도 있습니다.

2그럼 연봉 4천만원이면 3억원이 나올까?

이해를 위해 조건을 단순하게 만들어보겠습니다.

계산을 위한 가정

연소득 4,000만원
기존 대출 없음
은행권 DSR 40% 가정
30년 원리금균등상환
실제 대출금리 연 4.0% 가정

단순히 연 4% 금리만 적용해 계산하면 연간 원리금 1,600만원으로 감당할 수 있는 대출원금은 대략 2억8천만원 안팎입니다.

이 계산만 보면 필요한 3억원에 상당히 가까워 보입니다. 그런데 실제 대출한도 계산에서는 한 가지가 더 등장합니다.

바로 스트레스 DSR입니다.

3금리가 4%인데 왜 7%로 계산할까?

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 올라갈 가능성까지 감안해 대출한도를 계산하는 제도입니다.

2026년 하반기 수도권·규제지역 주택담보대출은 스트레스 금리 하한이 3.0%입니다. 변동형 주담대처럼 스트레스 금리가 100% 반영되는 상품을 단순 예로 들면 실제 금리가 연 4%라고 하더라도 DSR 한도를 계산할 때는 더 높은 금리를 적용하게 됩니다.

실제 대출금리 4% + 스트레스 금리 3% = DSR 산정상 7% 수준으로 계산하는 단순 예시

여기서 3%를 실제 이자로 더 내는 것은 아닙니다. 대출한도를 계산할 때만 사용하는 금리입니다.

같은 연봉 4,000만원, 30년 만기로 연 7%를 단순 적용해 다시 계산하면 대출 가능액은 약 2억원 수준까지 내려옵니다.

다만 실제 스트레스 금리 반영률은 변동형·혼합형·주기형 등 대출상품의 금리 구조에 따라 달라집니다. 따라서 실제 은행 한도가 무조건 2억원이라는 뜻은 아닙니다.

4신용대출 2천만원이 있다면?

여기서 A씨에게 신용대출 2,000만원이 있다고 가정해보겠습니다.

DSR은 주택담보대출만 따로 보는 것이 아닙니다. DSR 산정에 포함되는 기존 대출의 원리금 상환액도 함께 계산합니다.

단순 비교 예시

연간 DSR 허용 원리금 : 약 1,600만원
기존 신용대출이 사용하는 원리금 상환 여력 : 예시 약 500만원
새 주담대에 사용할 수 있는 여력 : 약 1,100만원

이 조건에서 앞서 사용한 연 7%, 30년의 단순 계산을 적용하면 주담대 규모는 약 1억4천만원 안팎까지 낮아질 수 있습니다.

물론 신용대출의 실제 DSR 반영액은 대출의 만기와 상환방식, 고정·변동금리 여부 등에 따라 달라지므로 이 숫자는 원리를 보여주기 위한 예시입니다.

중요한 것은 같은 집, 같은 연봉이어도 기존 대출이 있으면 새 주택담보대출 한도가 달라질 수 있다는 점입니다.

5연봉이 올라가면 얼마나 달라질까?

이번에는 기존 대출이 없다고 가정하고 소득만 바꿔보겠습니다.

연봉	DSR 40% 연간 한도	단순 대출액 예시
4,000만원	1,600만원	약 2.0억원
5,000만원	2,000만원	약 2.5억원
6,000만원	2,400만원	약 3.0억원

위 표는 연 7%, 30년 원리금균등상환이라는 동일한 조건으로 단순 계산한 결과입니다.

결국 DSR에서는 소득이 높을수록 원리금을 감당할 수 있는 여력이 커지고, 대출한도도 커지는 구조입니다.

6지방 주택이라면 계산이 또 달라질 수 있습니다

2026년 하반기에는 지역에 따라서도 스트레스 DSR 적용이 다릅니다.

수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한 3.0%가 적용되는 반면, 수도권·규제지역 밖의 주담대는 2026년 12월 31일까지 산출된 스트레스 금리의 50%를 적용하는 완화조치가 유지됩니다.

따라서 똑같이 연봉 4,000만원인 사람이더라도 어떤 지역의 주택을 구입하는지, 어떤 금리유형의 상품을 선택하는지에 따라 실제 한도가 달라질 수 있습니다.

7LTV가 된다고 대출이 다 나오는 것은 아닙니다

집을 살 때 가장 많이 헷갈리는 부분입니다.

LTV를 기준으로는 충분히 대출받을 수 있을 것처럼 보여도 DSR을 적용했더니 한도가 더 작게 나올 수 있습니다.

LTV → 집값을 기준으로 얼마나 빌릴 수 있는가?
DSR → 내 소득으로 얼마나 갚을 수 있는가?

실제 대출에서는 이 두 조건뿐 아니라 지역·주택가격·상품별 한도와 금융회사 심사 등을 함께 확인해야 합니다.

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8그래서 A씨는 3억원을 받을 수 있을까?

처음 질문으로 돌아가보겠습니다.

연봉 4,000만원인 A씨가 현금 1억원으로 4억원짜리 집을 사면서 3억원을 대출받으려고 합니다.

단순히 집값과 자기자금만 보면 “3억원만 빌리면 되겠네”라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 실제로는 DSR과 스트레스 DSR, 기존 신용대출, 대출금리와 만기, 구입지역과 주택가격 등을 함께 봐야 합니다.

특히 연봉 4,000만원이라면 기존 대출이 있는지 없는지가 주담대 한도에 상당한 영향을 줄 수 있습니다.

한 번에 정리하면

연봉 4,000만원에서 DSR 40%를 단순 적용하면 연간 원리금 상환여력은 약 1,600만원입니다.

하지만 실제 주담대 한도는 스트레스 DSR과 기존 대출까지 함께 계산합니다.

따라서 “집값 × LTV = 내가 받을 수 있는 대출”이라고 생각하기보다는, 집을 계약하기 전에 자신의 소득과 기존 부채를 함께 넣어 대출 가능액을 확인하는 것이 중요합니다.

※ 이 글의 대출금액은 DSR의 원리를 이해하기 위한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 대출 가능액은 금융회사, 소득 인정방식, 기존 부채, 금리유형, 상환방식, 만기, 주택 소재지와 가격, 정책대출 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 주택 계약 전에는 반드시 해당 금융회사에서 대출 가능액을 확인하시기 바랍니다. 제도 기준은 2026년 9월 확인 기준입니다.